国际滨在众多购房者心中是高大上的存在。以前在滨江区的奥体和区政府这两个热门板块购买高端次新房，除了走出独立行情的壹号院，基本还有两个小区可供挑选，晓风印月、滨江金茂府。

6月中旬，丹枫四季交付后，区政府板块发生了变化。滨江金茂府、晓风印月、丹枫四季这三个高端小区，成了板块次新房“三兄弟”。

(资料图)

滨江金茂府和晓风印月交付不久，很快都有了成交，而且价格比开盘时几乎翻倍，缔造了众人津津乐道的买房神话。丹枫四季在当下这个二手房市场低迷的时候交付，还能延续前两个兄弟“出道即巅峰”的状态吗？

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丹枫四季大面积铝板加少量干挂石材的的外立面非常醒目，走过路过都免不了要多看两眼。由于采用了封闭式阳台，看上去不太像住宅，有点像高级写字楼，散发出高大上的气息。

丹枫四季实景

小区和1号线、6号线交汇的江陵路地铁站离得蛮近，斜对面是商业配套星耀城，正对面是学区配套丹枫实验小学，可以说上学、交通、商业都很便利。

小区楼幢围合而造，园区的绿化空间显得比较宽阔。有恒温泳池，对豪宅来说，这个配套可以算是加分项了。

室内装修标准是4500元/㎡，看上去装修风格整体比较简约。客厅采用灰色地面，米色墙面，没有设计背景墙。卧室采用黄色地板，灰色墙面，卧室床头也没有背景墙。吊顶工艺也比较简约。

卫生间的装修看上去还是比较豪华的，双台盆设计，铺的是灰色大理石花纹墙面。

丹枫四季精装修

据小区周边的中介透露，目前，丹枫四季在贝壳仅有8套挂牌。刚交付那几天，曾经挂了11套，有几个业主可能觉得近期行情不好，先撤掉不卖了。

8套挂牌的房子都位于2号楼，只有2种户型，165㎡、187㎡，挂牌均价10-11万元/㎡。

由于丹枫四季首开时的500多套房子，中签率低于10%，被限售了。只有二期开盘的2号楼100多套没有被限售。通常一个新交付小区的挂牌量，是总户数的10%—20%左右，丹枫四季挂牌量还不到可售房子的10%，算是蛮少的。

中介预估丹枫四季165㎡成交价大约在9万元/㎡左右，187㎡在9-9.5万元/㎡之间。

以区政府板块三个小区类似的180㎡以上大户型来作比较，滨江金茂府成交价10-10.5万元/㎡，晓风印月成交价10万元/㎡上下。

为什么丹枫四季最新，和滨江金茂府、晓风印月相比，成交价却有可能低1万元/㎡？

因为滨江金茂府有些房子是满2唯一的，无双税。丹枫四季有双税，加起来约要100万元。而晓风印月是江南实验学校的学区房，在家长心中比丹枫实验小学的知名度更高，购房者也愿意为学区溢价买单。

中介说，丹枫四季这几套挂牌的房子，近期带看量才10次左右。购房者持观望态度的较多，业主也不急着卖，所以短期内成交的可能性比较小。

目前买卖双方互相博弈中，大家对首套成交价格都没有底。以前区政府板块新房交付一两周就赚几百万元的神话，在当下的市场，也许不太可能延续了。

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6月二手房成交量比5月份下滑，基本上已经是大势所趋了。据壹号院周边的中介统计，5月份，壹号院一期加上二期总计成交了大约19套。到了6月份，据他所知，6月21日之前，壹号院只成交了1套。另据成郊统计，5月份滨江金茂府成交4套，6月份只成交了2套，其中1套是123.2㎡，成交总价1162万元，含1个车位；还有1套是201㎡的叠墅，成交总价3400万元，含2个车位。

次新房购买者减少，与近期滨江区的老二手房成交少有关。

滨江区年代稍微老一点的二手房，大部分成交价格在4-5万元/㎡之间，和滨江区的新房限价差不多，一二手房之间几乎没有倒挂。

对于滨江区众多高新企业的上班族来说，如果只是买一套89㎡的刚需小户型，总价可控制在400-500万元，基本上还是能承受得起的。

但是，如果想买壹号院、晓风印月、滨江金茂府、丹枫四季这几个品质更好的小区次新房，那价格比老二手房可就要贵多了。

滨江区政府板块次新房三兄弟和老二手房之间，价差达到4-5万元/㎡。三兄弟的入门级改善置换门槛要1000万元以上，一般的工薪阶层购买时就会感到有点吃力了。

据熟悉区政府板块的中介透露，来买晓风印月、滨江金茂府、丹枫四季的客户群体，基本上工作在滨江，有一套房子自住，这些年房子变得老旧之后，才想着要改善，通常都要把老房子卖掉才能置换。

现在，整个二手房市场行情不活跃，二手房卖不动，大家也没有余钱置换次新房了。

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滨江金茂府交付的时候，楼市行情不错，新小区在滨江又算得上是一枝独秀，所以卖掉老房子想来置换滨江金茂府新房子的地缘客户蛮多的。交付一段时间，众多购房者就把滨江金茂府高层的成交价格抬到了10万元/㎡以上，叠墅价格更高。

该小区的高层开盘价4万多元/㎡，相当于翻番了，在楼市制造了一波“造富”神话。滨江金茂府去年挂牌60多套，今年挂牌有96套，对于一个1100多户的小区来说，挂牌量不足10%，大幅降价、踩踏出货的可能性比较小。

滨江金茂府

晓风印月交付时，市场行情虽然不算太好，但这个小区有三大光环：一是绿城开发的大户型高品质楼盘；二是江南实验学校月明校区的学区房；三是位于银泰边上，又靠近滨和路地铁口。

这样三个优势均占的新小区，在滨江可以说绝无仅有，交付后即成为滨江区高端改善人群的首选。不仅成交价达到了10万元/㎡，而且成交还很活跃。

总的说来，滨江区政府板块这么好的地段，次新房三兄弟的房价还是比较稳的，看中这个地段的改善购房者蛮多，一旦市场柳岸花明，那些观望中的人就会再次把买房付诸行动。

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