作者：左宇

来源：地产深度报道

【资料图】

年初，深圳南山宝能城花园（下称“宝能城”）的最后一批法拍房在阿里拍卖上架，47套房源全部流拍，也为宝能的还债路蒙上了一层阴影。

时隔两个月，其压箱底的房源再度上架，形势出现逆转，此前无人问津的60套房源二拍累计获得880人次报名、1729轮竞拍，并成功拍出了59套。有数十套房源成交价超过首次拍卖的起拍价，部分甚至超过了评估价，不少人反映“还不如参与首拍，如今非但没有等到二拍再打8折，折后还加价更多”。

市场感慨的同时，从事法拍工作的章镇（化名）道出了其中利害，“之前标的物的电梯、水电等配套不够完善，影响了竞买人的参拍意愿，如今这些不利因素有了新进展。”

《国际金融报》记者统计，宝能的60套法拍房均为深圳市南山区留仙大道北侧宝能城花园（东区）三期工程，分A、B、C共3种房型，面积段分别为190+平方米、150+平方米、130+平方米，60套房源合计市场评估价高达11.61亿元，总起拍价9.19亿元。

60套法拍房分两批在阿里拍卖上出让。

3月6日-3月7日集中开拍25套房源，其中6套C房在首拍时均为评估价起拍，二拍则打了92折；其余19套则是在首拍时便打85折，二拍又打了92折，故本次起拍价约为评估价的78折。3月8日-3月9日集中开拍35套房源，此前首拍价格均为评估价的85折，此番再打92折，故起拍价约为评估价的78折。

与此前无人问津惨遭流拍的经历不同，此次60套法拍房均获得了竞买人报名，最少的一套也有2人报名，多数有6-15人，累计报名人数达880人次。

其中热度最高的是宝能城（东区）三期工程B座1单元9C房，吸引了32人报名，该标的建筑面积133.76平方米，评估价1475.37万元，起拍价1153.74万元，约打了78折，折算单价8.63万元/平方米。经过36轮竞价后，其以1468.74万元成交，溢价率27.3%，逼近评估价，也超出首拍起拍价超200万元。

上述情况并非个例，部分热门标的成交价甚至超过了评估价。

以宝能城（东区）三期工程B座2单元33C房产为例，标的起拍价1215.76万元，较评估价打了个92折，共18人报名，46轮竞价后溢价19.33%成交，成交价1450.76万元，超过评估价约130万元。此外，B座1单元6C房、7C房、8C房，B座2单元25C房、28C房、30C房、31C房、34C房等8个标的的成交价也超过了评估价。

最终，宝能城的60套法拍房顺利拍出59套，合计变现10.19亿元，整体溢价率约13%，仅有一套宝能城（东区）三期工程B座2单元9A房，有2人报名但无人报价，进而流拍。

这一场景与年初47套宝能城法拍房全部遇冷形成了鲜明对比。

1月10日-13日，宝能城的47套法拍房分两批竞拍，但多数标的无人报名，少数有报名者也并未出价，最终全部流拍。彼时，章镇告诉记者，标的物配套不够完善的问题在当时被放大了，影响了竞买人的参拍意愿。

此番热度回归也因该问题取得了一定进展。章镇称，此前的水电燃气问题被中介夸大了，影响竞买人出手。据其了解，日前平安方面已与燃气集团签订了宝能城的施工协议，燃气问题不久将得到解决。

在此之前，宝能城的房产曾多次上架法拍。去年9月，其拍卖56套房源，最终以50套拍出、6套流拍的成绩告终，总成交金额约7.6亿元；12月，阿里法拍又分四场拍卖宝能城的120套房源，每场拍30套，最终这四场分别成交了22套、14套、3套、9套，合计拍出48套，竞买人的参与度与竞拍意愿均有一定下滑。

再加上年初流拍的47套，宝能城去年9月至今年1月，共拍卖了223套法拍房，顺利拍出98套，另有125套流拍。彼时市场还有猜测，二拍是否会按照惯例继续降价，如再打8折、9折等。

然而此次二拍宝能城仅再打了92折，高于市场预期，且成交热度也超乎了市场预判。

章镇告诉记者，这次拍卖不少标的加价都较为夸张，平安方面可能会趁机加快速度继续挂牌，估计下个月会见到另外流拍的65套房源。

着急将宝能城房产快速变现的平安其实是“宝能系”的债主。

据悉，宝能城是深圳南山西丽片区三大豪宅之一，曾创下15万成交单价记录，开发商为宝能城有限公司，但由于“宝能系”危机爆发，该项目一度陷入停工风波。

根据执行裁定书，在与平安银行深圳分行的借款合同纠纷一案中，“宝能系”掌舵人姚振华、宝能地产股份有限公司、宝能城有限公司、宝能控股（中国）有限公司以及深圳六金投资有限公司没有履行生效法律文书确定的内容，故平安银行深圳分行申请强制执行。

深圳市中级人民法院则依法保全查封了抵押房产，即宝能城有限公司名下位于深圳市南山区留仙大道北侧宝能城花园共484套房产，这其中就包括三期223套大户型住宅、四期260套商务公寓以及四期酒店一个。

这223套法拍房最终拍得款项也将用于偿还宝能集团的贷款，随着近日59套标的拍出，宝能也成功向债主平安银行“支付”了超10亿元欠款。

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